Por Anselmo Bispo
Quatro fatores são fundamentais para a valorização ou desvalorização de um imóvel (localização, custo, qualidade e utilidade.)
A localização é o principal desses fatores, onde leva-se em conta a infraestrutura da região, vizinhança, trânsito, vias de acesso, padrão dos imóveis, segurança, tendência de ocupação das áreas vizinhas, entre outros.
No caso de apartamentos, além das referências acima, deve-se levar em conta ainda a sua posição em relação ao sol, o andar, se de frente ou de fundo para a via pública, vista ou não definitiva e agradável para praias, parques ou praças, etc.
Quando nos referimos ao padrão dos imóveis, não queremos dizer, em absoluto, que um bairro com imóveis de alto padrão valorizem mais ou menos que outro onde os imóveis são mais populares.
O que se deve analisar aqui é a vocação e a extensão da demanda da região, uma vez que as classes desprovidas de grandes recursos buscam proximidade com hospitais e escolas públicas além de facilidade de acesso ao transporte público. Já as classes mais abastadas procuram locais com mais segurança, escolas particulares diversas, e maior facilidade de acesso com automóvel, por exemplo.
Os materiais utilizados na estrutura dos imóveis também são levados em conta, assim como os materiais de acabamento, onde são considerados: a sua durabilidade, facilidade de manutenção e de ampliação futura, design, facilidade de limpeza e reparos ou de sua substituição, etc.
Outro fator de valorização ou desvalorização a ser analisado atualmente, no caso de imóveis edificados, é o número de vagas de garagem e espaços para estacionamento dos empreendimentos, já que a melhora econômica da sociedade, cada vez mais passa-se a demandar espaços maiores para os automóveis.
Depreciação e Vida Útil de um Imóvel:A depreciação corresponde à “perda do valor de um bem, devido a modificações no seu estado ou qualidade” (ABNT, 2001, P. 4), e pode resultar de diferentes causas, cada uma delas com uma denominação específica, tais como:
Decrepitude – desgaste das partes construtivas, geralmente relacionada a fatores intrínsecos ao imóvel, como idade e desgaste sofrido pela ação do tempo;
Deterioração – avarias que ocorrem devido ao mau uso e/ou a inadequada manutenção do imóvel;
Mutilação – retirada de sistemas ou de componentes que originalmente existiam no imóvel;
Obsoletismo – um tipo diferente de depreciação, que corresponde à superação tecnológica ou funcional do bem; ocorre quando o mesmo se torna inadequado para atender sua função na sociedade atual, seja por aspectos técnicos ou funcionais.
Entre esses aspectos, a decrepitude, especialmente em benfeitorias, pode ser retardada por projetos eficientes que considerem a relação entre as especificações técnicas, suas condições de uso e a agressividade ao meio ambiente no qual elas estão inseridas.
Todos esses fatores de depreciação interferem nas condições de vida de um bem. A vida de um bem, é definida pela norma: ABNT 2001 P. 5, que diz: Vida útil – o prazo de utilização funcional de um bem; Vida remanescente – a vida útil que resta a um bem;Vida econômica – prozo econômico operacional de um bem, ou seja, relaciona-se ao seu tempo de exploração econômica.
A diferença entre vida útil e vida remanescente de uma edificação pode ser entendida pelo seguinte exemplo:
“uma edificação nova tem uma vida útil integral. Já uma edificação em uso, tem parte do seu prazo de vida consumida e parte por consumir, que corresponde justamente à sua vida remanescente”.
Todos estes fatores são fundamentais para se fazer a correta avaliação de um imóvel, daí a necessidade do Corretor se aprofundar ao máximo no estudo destes e de outros elementos correlacionados ao assunto, para que venha desenvolver um serviço verdadeiramente qualificado no seu campo de atuação.
Referências: NBR 14.653; ABNT, 2001, Ps. 4 e 5; Livro CORRETOR: Bora fazer negócios!